新築住宅の技術基準の概要

　更新日：2025年4月1日

【フラット３５】をご利用いただくために必要となる機構が定める技術基準についてご紹介します。
なお、【フラット３５】Ｓの対象となる住宅については、以下の基準に加えて、所定の基準に適合することが必要です。

接道

住宅の敷地は、原則として一般の交通の用に供する道に2ｍ以上接することとします。

住宅の規模

(1) 住宅の床面積は以下のとおりとします。

一戸建、連続建て、重ね建て住宅	70ｍ²以上
共同住宅（マンションなど）	30ｍ²以上

※	店舗付き住宅などの併用住宅の場合の住宅の床面積は、住宅部分の床面積をいいます。
※	住宅の床面積は、車庫、共用部分（共同住宅の場合）を除きます。

(2) 併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗・事務所等）の床面積以上とします。

住宅の規格

住宅は、原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合も可）、炊事室、便所、浴室（浴槽を設置したもの）があり、独立した生活を営むことができるものとします。

戸建型式等

(1)	木造の住宅（耐火構造の住宅及び準耐火構造（省令準耐火構造を含む）の住宅以外の住宅）は、一戸建て又は連続建てとします。

建方型式のイメージ図

※1	共同建てとは、2戸以上の住宅が廊下、階段、広間等を共用する建て方をいいます。
※2	一部でも上下に住戸が重なり、界床があれば建物全体として「重ね建て」の扱いとなり、耐火構造の住宅または準耐火構造の住宅とする必要があります。
(2)	耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます。

配管設備の点検

(1)	一戸建て住宅等(共同住宅以外)の場合、給排水その他配管設備（配電管及びガス管を除く。）で炊事室に設置されるものが仕上げ材等により隠されている場合は、点検又は清掃に必要な間口を当該仕上げ材等に設けるものとします。
(2)	共同住宅の場合、給排水その他の配管設備(配電管を除く。)で各戸が共有するものは、構造耐力上主要な部分である壁の内部に設けないものとします。

区画

(1)	住宅と住宅の間及び住宅と住宅以外の部分の間は、原則として耐火構造又は1時間準耐火構造の壁又は床で区画します。
(2)	住宅と共用部分※との間の開口部は、防火戸とします。
(3)	併用住宅においては、住宅部分と非住宅部分の間を壁、建具等により区画します。

※ 共用部分とは、２戸以上の住宅が共用する廊下、階段等をいいます。

床の遮音構造（共同住宅の場合のみ適用）

共同住宅における住宅の居住室の上にある床等は、鉄筋コンクリート造の均質単板スラブで厚さ15cm以上又はこれと同等以上の遮音上有効な構造とします。

維持管理に関する基準（共同住宅の場合のみ適用）

管理規約

管理規約が定められていることとします。

長期修繕計画（共同住宅の場合のみ適用）

対象期間が20年以上の長期修繕計画が定められていることとします。

住宅の耐久性

(1)

外壁に接する土台を木造とする住宅

次のすべてに適合するものとします。

土台の防腐･防蟻措置は、次のいずれかとします。

ア	ひのき、ひば、べいひ、べいすぎ、けやき、くり、べいひば、台湾ひのき、ウェスタンレッドシーダー、こうやまき、さわら、ねずこ、いちい、かや、インセンスシーダー若しくはセンペルセコイヤによる製材又はこれらの樹種を使用した集成材等^注)を用います。
イ	製材の日本農林規格（ＪＡＳ）等に規定する保存処理の性能区分のうちＫ３相当以上の防腐・防蟻処理材（北海道・青森県はＫ２相当以上の防腐処理材）を用います。

土台に接する外壁の下端には水切りを設けます。

注）集成材等:

ＪＡＳに規定する化粧ばり構造用集成柱、構造用集成材、構造用単板積層材(LVL)、枠組壁工法構造用たて継ぎ材又は直交集成板

(2)

換気設備の設置
住宅の炊事室、浴室及び便所には、次の

又は

の設備を設けます。

機械換気設備
換気のできる窓

(3)

住宅の構造
住宅は次のいずれかに該当するものとします。

特定主要構造部を耐火構造とした住宅であること
準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）の住宅であること
- 省令準耐火構造の住宅とは

耐久性基準に適合する住宅であること

※	混構造の場合（部分的に耐火構造若しくは準耐火構造とならない場合）は、建築物全体について、又は耐火構造若しくは準耐火構造とならない部分について、工法ごとの耐久性基準に適合させることが必要となります。

※耐久性基準は、工法別（在来木造、枠組壁工法、丸太組構法、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等）に定めています（住宅性能表示制度の劣化対策等級2レベルの内容です。）。

【工法別の技術基準の概要】

【耐久性基準の例（在来木造の住宅の場合）】