中古住宅の技術基準の概要

　更新日：2025年4月1日

【フラット３５】をご利用いただくために必要となる機構が定める技術基準についてご紹介します。なお、【フラット３５】Ｓの対象となる住宅については、以下の基準に加えて、所定の基準に適合することが必要です。

接道

住宅の敷地は、原則として一般の交通の用に供する道に2ｍ以上接することとします。

住宅の規模

(1)住宅の床面積は以下のとおりとします。

一戸建、連続建て、重ね建て住宅	70平方メートル以上
共同住宅（マンションなど）	30平方メートル以上

※店舗付き住宅などの併用住宅の場合の住宅の床面積は、住宅部分の床面積をいいます。
※住宅の床面積は、車庫、共用部分（共同住宅の場合）を除きます。
(2)併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗・事務所等）の床面積以上とします。

住宅の規格

住宅は、原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合も可）、炊事室、便所、浴室があり、独立した生活を営むことができるものとします。

戸建型式等

(1)木造の住宅（耐火構造の住宅及び準耐火構造（省令準耐火構造を含む）の住宅以外の住宅。以下同じ。）は、一戸建て又は連続建てとします。

建方型式のイメージ図

※共同建てとは、２戸以上の住宅が廊下、階段、広間等を共用する建て方をいいます。
(2)耐火構造の住宅内の専用階段は、耐火構造以外の構造とすることができます。

住宅の耐久性

(1)木造の住宅のうち外壁に接する土台を木造とする住宅は、1および2に適合するものとします。
土台の防腐･防蟻措置は、アまたはイのいずれかとします。ただし、これらについて確認する手段がない場合は、ウに該当するものとします。
アひのき、ひば、べいひ、べいすぎ、けやき、くり、べいひば、台湾ひのき、ウェスタンレッドシーダー、こうやまき、さわら、ねずこ、いちい、かや、インセンスシーダー若しくはセンペルセコイヤによる製材、または、これらの樹種を使用した集成材等^注)を用いているものとします。
イ製材の日本農林規格（ＪＡＳ）等に規定する保存処理の性能区分Ｋ３相当以上の防腐・防蟻処理材（北海道・青森県はＫ２相当以上の防腐処理材）等を用いているものとします。
ウ床下に通じる点検口等から目視によって土台に腐朽等及び蟻害が認められないこととします。

土台に接する外壁の下端には水切りが設けられているものとします。ただし、次のアからウまでのいずれかに該当する場合は、水切りが設けられていなくても対象となります。
ア新築時に旧公庫融資を利用した住宅で、平成13年3月31日以前に申込み受理された住宅
イア以外で、平成13年3月31日以前に建築基準法の規定による建築確認申請がされた住宅
ウア・イ以外、かつ、建築確認申請が不要な住宅で平成16年3月31日以前に竣工した住宅
注）集成材等:ＪＡＳに規定する化粧ばり構造用集成柱、構造用集成材、構造用単板積層材(LVL)、枠組壁工法構造用たて継ぎ材又は直交集成板
(2)住宅は、次の1～3のいずれかに該当するものとします。
1.特定主要構造部を耐火構造とした住宅であること
2.準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）の住宅であること
3.耐久性基準に適合する住宅であること

※1混構造の場合（部分的に耐火構造若しくは準耐火構造とならない場合）は、建築物全体について、又は耐火構造若しくは準耐火構造とならない部分について、工法ごとの耐久性基準に適合させることが必要となります。

※耐久性基準は、工法別（在来木造、枠組壁工法、丸太組構法、鉄骨造、鉄筋コンクリート造等）になっています。

【工法別の技術基準の概要】

【耐久性基準の例（在来木造の住宅の場合）】

基礎
小屋裏換気措置
床下換気・防湿措置
防腐・防蟻措置[1ページ：89KB]
浴室等の防水措置

※2木造住宅(在来木造、枠組壁工法、木質系プレハブ等)に限り、設計図書が保管されていない等により耐久性基準の一部（小屋裏換気措置、床下換気・防湿措置、防腐･防蟻措置、浴室等の防水措置に限る）を確認できない場合には、それぞれ現地における確認方法をもって確認することが出来ます。
図面等で耐久性基準を確認できない場合の現地における確認方法（木造住宅（在来木造、枠組壁工法、木質系プレハブ等)に限る）

※3プレハブ工法の場合、住宅メーカーが所定の構造（準耐火構造等）であることを確認した書類（中古住宅構造確認書）の提出によることができる場合があります。
住宅メーカーに準耐火構造等であることを確認する方法

※4建設工事の完了の日から起算して10年を経過したもので、上記※2の確認方法のうち「床下換気・防湿措置」(2)及び(3)の基準に適合している場合は、耐久性基準に定められた基礎の高さ(地面から基礎の上端までの高さ)を30cm以上とすることが出来ます。

※5建設工事の完了の日から起算して10年を経過したもので、上記※2の確認方法のうち「床下換気・防湿措置」(2)及び(3)の基準に適合している場合は、耐久性基準に定められた床下換気について、外壁の床下部分には壁の長さ5m以下ごとに有効面積300cm²以上の換気孔が設けられている、又は、壁の全周にわたって壁の長さ1m当たり有効面積60cm²以上の換気孔が設けられていることが出来るものとします。

区画

併用住宅においては、住宅と住宅以外の部分の間を壁・建具等で区画されているものとします。

劣化状況

住宅は、構造耐力上主要な部分等が安全上及び耐久上支障のない状態であることとします。

［一戸建て住宅の場合］
土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと　など

［マンションの場合］
外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと　など

耐震性

建築確認日が昭和56年5月31日（建築確認日が確認できない場合にあっては、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日）以前の住宅は、耐震評価基準等に適合する必要があります。

耐震評価基準の概要

(1)一戸建て、連続建て及び重ね建て住宅の場合（在来木造・枠組壁工法）

耐震性に関する基準（耐震評価基準）（一戸建て、連続建て及び重ね建て住宅の場合（在来木造・枠組壁工法））［1ページ：162KB］

次の1及び2に適合する必要があります。
基礎が一体のコンクリート造の布基礎（基礎ぐいを用いた基礎又はべた基礎を含む）であること。
次の各項目の評点を相乗した値（ア×イ×ウ×エ）が1以上であること。
ア建物の形（整形、不整形の評価）
イ壁の配置（壁のバランスの評価）
ウ筋かい等の有無（壁の強度の評価）
エ壁の割合（必要壁量に対する充足率の評価）