ファイナンシャルプランナーが解説「【フラット３５】Ｓを活用しよう」

【フラット３５】Ｓと【フラット３５】は、条件となる建物の技術基準と、当初10年間または5年間の金利が違っています。

建物の技術基準では、【フラット３５】Ｓは、【フラット３５】の対象となる建物の技術基準を満たした上で、
・耐久性・可変性
・省エネルギー性
・耐震性
・バリアフリー性
のいずれかがさらに優れた住宅である場合に利用できる制度である、という違いがあります。
　
金利では、【フラット３５】Ｓには、当初10年間【フラット３５】の金利が引き下げられる（金利Aプラン）と当初5年間金利が引き下げられる（金利Bプラン）があり、例えば、耐震等級3の住宅なら金利Aプラン、耐震等級２または免震建築物なら金利Bプラン、というように住宅の性能によって利用できるプランが異なります。
※その他の違いは【フラット３５】Ｓの技術基準の概要ページでご確認ください。

なお、中古住宅の場合でも、一定の条件に当てはまれば【フラット３５】Ｓが利用できます。手すり設置など中古住宅特有の基準もあります。

上記のとおり、【フラット３５】Ｓは当初の一定期間、金利が引き下げられます。金利Aプラン、金利Bプランとも引き下げ幅は0.25％です。（※）
※平成29年10月1日以後の申込受付分。平成29年9月30日以前の申込受付分は、引き下げ幅は年▲0.30％

金利が引き下げられるのは当初の5年または10年だけですが、まだ残高が多い当初期間の金利が低くなるので、それなりの効果があります。

【試算例】借入額3,000万円（融資率９割以下）、借入期間30年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.06％の場合

		毎月返済額	総返済額	【フラット３５】との差額
【フラット３５】	全期間1.06%	9.8万円	3,504万円
【フラット３５】Ｓ 金利Aプラン	当初10年間　0.81% 11～30年目　1.06%	9.4万円 9.7万円	3,436万円	総額で68万円少ない
【フラット３５】Ｓ 金利Bプラン	当初5年間　0.81% 6～30年目　1.06％	9.4万円 9.7万円	3,467万円	総額で38万円少ない

当初金利が引き下げられている期間の毎月返済額が少なくなりますが、金利の引き下げ終了後の毎月返済額も少なくなるので、返済期間を通して負担は少なくなります。その結果、上記のケースでは金利Aプランは総額で68万円、金利Bプランでは37万円、【フラット３５】より少なくなっています。

【フラット３５】Ｓが利用できる建物の技術基準をクリアするには、建築費も相応に高くなることが予想されます。一方で、例えば、次のようなメリットが期待できます。

省エネルギー性……夏は涼しく、冬は暖かく。冷暖房費に差が出る。
耐震性……地震に負けない住まい。耐震等級3だと地震保険の割引率は50%。
バリアフリー性……高齢者に優しい住まい。将来も安心。
耐久性・可変性……長持ちする住宅。建て替えやリフォームのコスト削減に。

このように、住宅の性能が高くなることで、居住した後に必要となる様々なコストが少なくなる可能性があります。さらに、住宅ローンに関しては、【フラット３５】Ｓが利用できる、長期優良住宅・認定低炭素住宅（※）なら住宅ローン減税の控除額が拡大されているなど、借入額が多くなっても一部カバーできるような制度もあります。

※長期優良住宅・認定低炭素住宅は、【フラット３５】Ｓ金利Aプランが利用できる技術基準を満たす住宅です。

当初の建築費だけでなく、使える制度や今後のランニングコスト、住みやすさや安全性なども含め、総合的に考えて住宅を選ぶ長い目を持つことも大切です。