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フラット35ホーム > 【フラット35】とは > 【参考】住宅ローンの基礎知識 > 5. 住宅・土地取得のための契約 > 5-4. 住宅購入の売買契約で留意することは?

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5-4. 住宅購入の売買契約で留意することは?

いったん契約をすると、原則として一方的に契約を解消することはできませんので、契約書をよく読んで内容を十分理解した上で署名・押印しましょう。

売買代金、支払時期

売買代金の他、手付金についても記載されているのが一般的です。

契約締結のときに手付金を支払い、残代金は引渡しや所有権移転登記申請と同時に支払うのが一般的です。

抵当権などの登記の抹消

物件に、抵当権、根抵当権など第三者の権利が存在するときは、所有権移転時までに、これらの権利が抹消されることを記載しておく必要があります。

公租公課等の負担

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の登記名義人に課税されるため、年の途中で物件を取得した場合に負担をどうするのかを取り決め、記載しておく必要があります。

瑕疵担保責任

瑕疵とは、物件が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。

瑕疵担保責任とは、売買の目的となる物件に瑕疵があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気づかないものである場合に、売主が買主に負う責任のことをといいます。

瑕疵があった場合、買主は瑕疵があることを知ったときから1年以内ならば売主に対して損害賠償の請求ができますし、瑕疵のために契約の目的を達することができない場合は、契約を解除することもできます。

【新築住宅の場合】

平成12年4月1日以降に契約した新築住宅(新たに建設された住宅で、まだ人が住んだことがなく、かつ、新築後1年未満のもの)の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(「品確法」)」により、基本構造部分(基礎、柱など構造耐力上主要な部分と屋根、外壁など雨水の侵入を防止する部分)について、売主が引渡しから10年間の瑕疵担保責任を負うことを義務付けています。

なお、基本構造部分以外を含めて、特約を結べば瑕疵担保責任期間を最長20年間に延長することができます。

【中古住宅の場合】

中古住宅の場合、「品確法」は適用されず、民法の規定により、買主が瑕疵を知ったときから1年以内に損害賠償請求もしくは契約の解除を請求できることになっています。

ただし、民法の規定は強行規定(必ず適用されるもの)ではなく、中古で特に古い物件の売買契約では、「瑕疵担保責任を負わない」とすることが多くなっていますので、物件の状態と瑕疵担保責任の内容を事前によく確認しておくことが必要です。

ただし、売主が宅建業者の場合は、宅建業法に基づき、物件の引渡日から最低2年間は瑕疵担保責任を負うことになります。

また、売主が瑕疵のあることを知っていながらその事実を買主に知らせなかった場合は、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を逃れることができません。

住宅瑕疵担保履行法(新築住宅のみ)

平成19年に制定された特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)により、新築住宅を引き渡す建設業者等に「保険制度※1」または「供託制度※2」の活用が義務づけられることとなりました。この法律は、平成21年10月1日以降に引き渡しとなる住宅から適用されます。

また、建設業法上も、住宅生産者は契約締結に際し瑕疵担保責任の履行に関して加入している保険等の内容を書面に記すことが義務づけられています。


※1 保険制度:新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に保険金が支払われる制度です。保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われます。

※2 供託制度:補修等を行う責任を有する事業者が、倒産していて責任を果たすことができない場合に備えて、事業者が法律で定められた額の保証金をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

アフターサービス

瑕疵担保責任が「引渡し時点での瑕疵」を対象に法律で規定されているのに対し、アフターサービスとは、「一定の不具合については瑕疵の有無にかかわらず無償で修理する」売主のサービスのことを言います。対象となる不具合の範囲とサービス期間については、売主が独自に決めています。

【新築の場合】

サービス期間は部位別に1年~10年と定められることが一般的です。

【中古の場合】

売主が不動産会社であれば、アフターサービスが適用されることがありますが、個人間の売買の場合にはアフターサービスがないことが多いようです。物件の状態を事前によく確認しておくことが必要です。

付帯設備表及び物件状況等報告書

【中古の場合】

中古物件の場合、付帯設備表には建物以外の門や庭木などの屋外設備や照明器具やエアコン等の屋内設備のどれがそのまま引き渡されるのか、どれを売主が持って行くのかが記載してあります。引き渡される設備について不具合や故障があるのか、故障している場合は修理してもらえるか確認しましょう。また、物件状況報告書には、雨漏りやシロアリの被害の有無など建物の状況、給水やガスの配管についての土地の状況を記載しています。

契約してから設備等の故障が判明してもこの表で故障の事実が明記してあれば、承諾して契約したことになるので修理を請求することはできません。契約する前に物件の状況について確認しましょう。

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